Cómo cambiar hipoteca variable a fijo
Este no es el mejor momento para tener una hipoteca variable: como el euríbor cotiza al alza, sus cuotas son cada vez más caras. Si no quieres que tu bolsillo note esta subida, en CrediLive te explicamos las tres maneras de Cómo cambiar hipoteca variable a fija para pagar unas cuotas sin sobresaltos: con una novación, con una subrogación de acreedor o con un nuevo préstamo. También te contamos cúanto te puede costar y si te sale acuenta el cambio.
Pasar hipoteca de variable a fijo
Si temes la subida del euríbor y quieres saber Cómo cambiar hipoteca variable a fija para pasar a pagar una cuota estable, existen tres maneras de cambiar tu hipoteca variable al tipo fijo. Te explicamos cuales:
1. Con una novación de hipoteca
Consiste en llegar a un acuerdo con tu banco para que cambie el interés de tu hipoteca y lo pase del variable al fijo. Tendrás que hablar con un agente de tu entidad, tasar tu vivienda (el banco querrá conocer su valor para evaluar el riesgo de la operación) y, si la entidad aprueba la operación (puede no hacerlo), formalizar la novación ante notario de esta manera podres pasar hipoteca de variable a fijo
Hay un solo caso en el que el banco está obligado a aceptar el cambio al tipo fijo si se lo pides, aunque con el interés que él te proponga: si tus ingresos anuales son de 29.400 euros o menos, si tu carga hipotecaria supera el 30% de tus ingresos y si esta ha subido un 20% en los últimos cuatro años.
2. Subrogación del préstamo hipotecario
Se trata de cambiar tu hipoteca a otro banco que acepte sustituir tu actual interés variable por uno fijo. Nosotros contamos conr a diversas entidades dispuestas a llevar a cabo la operación previa tasación de tu vivienda y formalizar la subrogación ante notario esta es otra manera de Pasar hipoteca de variable a fijo
3. Contratando una hipoteca nueva
Puede contratar una nueva hipoteca a interés fijo para cancelar tu actual préstamo a tipo variable. esta es otra manera de Pasar hipoteca de variable a fijo, tendremos que solicitar el crédito a tu banco o a otra entidad, tasar tu vivienda, formalizar la contratación ante notario, liquidar la hipoteca variable que tenías con el dinero de la nueva hipoteca y tramitar su cancelación registral para que se pueda inscribir el nuevo préstamo en el Registro de la Propiedad
¿Cuánto cuesta cambiar hipoteca variable a fija?
Las tres operaciones que permiten cambiar el interés de un préstamo hipotecario cuestan dinero. Ahora bien, los gastos de una novación o de una subrogación no son los mismos que los que asocia la contratación de una nueva hipoteca. A continuación te mostramos cuánto tendrás que pagar en cada caso:
A traves de Novación o una subrogación
Si te pasas al tipo fijo con una novación o una subrogación, tendrás que pagar los siguientes gastos:
La tasación de tu vivienda: cuesta unos 300 euros de media.
La comisión por pasar la hipoteca variable al tipo fijo: su coste no puede ser de más del 0,05% sobre el importe pendiente de tu hipoteca si llevas a cabo la operación durante los primeros tres años de su plazo de devolución. Si el cambio se produce posteriormente, el coste de esta comisión es del 0%.
¿Tu hipoteca establece una comisión por novación o subrogación más cara que la que te hemos indicado? En estos casos, el banco está obligado por ley a respetar la comisión máxima del 0,05% durante los primeros tres años (y 0% después), sin importar cuándo firmaste el préstamo ni lo que se indique en la escritura.
Con la contratación de un préstamo nuevo
En cambio, si decides firmar una hipoteca fija nueva para liquidar la variable que tienes ahora, te tocará pagar estos gastos:
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Tasación de tu vivienda: su coste es de unos 300 euros de media.
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Comisión de apertura de la nueva hipoteca: la mayoría de los bancos ya no la cobran.
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Gastos de cancelación registral del préstamo que vayas a liquidar: cuestan unos 1.000 euros de media.
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Cargo por amortización anticipada del préstamo que cancelas: cuesta entre el 0% y el 1% sobre su importe pendiente, dependiendo de lo que se indique en el contrato.
¿Es buena idea cambiar una hipoteca variable a fija?
Cómo cambiar hipoteca variable a fija
Ya hemos visto cómo se puede pasar tu hipoteca variable al tipo fijo y cuánto cuesta, toca preguntarse si la operación merece la pena. Si solo te fijas en las primeras cuotas que pagarás, tener un interés fijo no parece el mejor de los negocios: las nuevas hipotecas variables tienen unas cuotas más baratas que las fijas porque su interés ahora es más bajo.
Ahora bien, como las hipotecas se devuelven en muchos años, deberías tomar la decisión pensando en lo que pagarás para los próximos años. El euríbor se ha disparado en 2022 situadose por encima del 3%. Está previsto, además, que su valor siga subiendo durante 2023. Teniendo esto en cuenta, pasarte al tipo fijo sí puede ser una buena idea por los siguientes motivos:
Estarás a salvo de las idas y venidas del euríbor: como el interés será fijo y constante, pagarás siempre la misma cuota.
Pagarás menos si el euríbor sube: pongamos, por ejemplo, que tienes una hipoteca variable a euríbor más 0,5% y la pasas a un tipo fijo del 3%. Si el euríbor se mantiene por encima del 2,5% durante varios años, pagarás unas cuotas más baratas que si te hubieras quedado con el interés variable. Es un escenario probable, porque el euríbor ha subido del -0,477% al 3,018% en 2022.
Eso sí, la recomendación de los expertos de CrediLive es que te pases a un interés fijo de en torno al 3% o inferior. Un tipo del 4% o superior es poco competitivo, si tenemos en cuenta que el euríbor, a lo largo de su historia, ha superado muy pocas veces el 4%.
¡No pospongas la decisión! Los bancos están subiendo sus tipos fijos para que sus clientes se hipotequen a tipo variable, con el que esperan obtener más beneficios si el euríbor sigue subiendo. Cuanto antes hagas el cambio, más probabilidades tendrás de conseguir un interés fijo bajo.
¿Cuál es la mejor manera de cambiar el interés de una hipoteca?
Como has visto, cambiarte al interés fijo con una novación o una subrogación sale más barato que contratar una hipoteca nueva para cancelar la que tienes vigente. Ahora bien, imagina que el interés que puedes conseguir con un nuevo préstamo es más bajo que el que te ofrecen con las dos primeras opciones. En ese caso, puede que el ahorro en intereses compense pagar un poco más por el cambio.
Por este motivo, nuestro consejo es que barajes todas las opciones. Es decir, que hablemos con tu banco, que pidamos ofertas de subrogación a otras entidades y que solicitemos una nueva hipoteca a otras financieras. Así, cuando tengas varias propuestas sobre la mesa, podrás hacer números y valorar qué operación te sale más a cuenta a la larga.
Mejores hipotecas para cambiar del tipo variable al fijo
No sabemos qué te puede ofrecer tu banco si negocias, pero sí podemos facilitarte propuestas de otras entidades que ofrecen subrogaciones y nuevos préstamos para que te pases del tipo variable al fijo, solo tendras que ponerte en contacto con nosotros aquí.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Existen dos tipos de subrogación de hipoteca; la de acreedor y la de deudor. En esta página nos centraremos únicamente en la de acreedor, pero te contamos en qué consisten ambas maneras de subrogar la hipoteca para que no haya confusiones:
subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro distinto. Puedes usarla para mejorar las condiciones de financiación que firmaste en su momento, como rebajar el tipo de interés o pasarte del tipo variable al fijo.
La subrogación de deudor consiste en sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. La puedes usar si compras una vivienda hipotecada y quieres asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2022 se efectuaron 1.514 subrogaciones de acreedor, un 39,3% menos que en 2021, y 407 subrogaciones de deudor (-44,6% interanual).
Condiciones que puedes mejorar al subrogar tu hipoteca
Con la subrogación de acreedor podemos cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Desde CrediLive te contamos qué es todo lo que puedes modificar con esta operación:
Tipo de interés. Podemos modificar tu interés para abaratar el precio que pagas por tus cuotas; cambiar tu índice de referencia del IRPH al euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable; pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si quieres beneficiarte de una mayor seguridad, o viceversa (del fijo al variable).
Vinculación y las comisiones. Podemos eliminar comisiones que no te interesan (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no necesitas, como seguros o planes de pensiones. De esta manera, puedes abaratar sustancialmente el precio que pagas por tu préstamo hipotecario cada mes.
Plazo de devolución. También podemos cambiar de banco para acortar o extender el periodo de reembolso de tu préstamo hipotecario. En el primer caso, acabarás de pagar antes el préstamo, mientras que en el segundo, podrás pagar unas cuotas más bajas.
Cláusulas potencialmente abusivas. Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy alto, podemos trasladarla a otro banco que te las elimine.
En cambio, con la subrogación no podrás ni ampliar el capital de tu hipoteca ni añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).
¡Atención! Las nuevas condiciones que podrás conseguir dependerán del banco al que traslades tu hipoteca. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta rebajarte el interés, no podrás eliminar comisiones o alargar el plazo. Te informaremos bien de tus opciones en varias entidades para ver que oferta te beneficia más.
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